부동산 금융, 자금조달의 모든 것! 지분·부채·메자닌금융 완벽 해설

부동산 금융의 자금조달 방식

부동산을 개발하거나 구매하려면 많은 자금이 필요합니다. 하지만 모든 사람이 또는 모든 기업이 자기 돈(자기자본)만으로 부동산을 구매하거나 개발할 수는 없습니다. 그래서 다양한 방법으로 외부에서 자금을 조달하는데, 이를 부동산 금융의 자금조달 방식이라고 합니다.

크게 보면 지분금융, 부채금융, 메자닌금융 세 가지 방식이 있으며, 각각의 특징과 활용 방법이 다릅니다.

1. 지분금융: 공동 투자 방식으로 자금 모으기

지분금융이란, 부동산 프로젝트에 필요한 자금을 마련하기 위해 여러 사람(또는 기업)들이 돈을 투자하고, 그에 따라 소유권을 나누어 갖는 방식입니다. 쉽게 말하면, "이 부동산을 함께 사서 공동으로 투자해요!"라는 개념이죠.

대표적인 지분금융 방식으로는 부동산 투자신탁(REITs)과 조인트벤처(Joint Venture)가 있습니다.

부동산 투자신탁(REITs)

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 여러 투자자들로부터 돈을 모아 부동산을 구매한 후, 그 부동산에서 나오는 임대 수익이나 매각 차익을 투자자들에게 나눠주는 방식입니다. 이를 통해 일반 투자자들도 적은 돈으로 대형 부동산에 투자할 수 있게 됩니다.

예를 들어, 한 부동산 투자신탁(REITs)이 서울 강남의 대형 오피스 빌딩을 매입하여 임대를 주고 있다고 가정해봅시다. 개인 투자자들은 이 REITs 펀드에 투자하면, 매달 임대료 수익의 일부를 배당금으로 받을 수 있습니다. 즉, 직접 건물을 사지 않아도 소액으로 부동산 투자에 참여할 수 있는 것입니다.

조인트벤처(Joint Venture)

조인트벤처는 두 개 이상의 기업(또는 투자자)이 함께 자금을 조달하여 부동산 프로젝트를 진행하는 방식입니다. 보통 대형 부동산 개발 프로젝트에서 활용되며, 각 투자자는 프로젝트에서 자신의 지분만큼 수익을 가져갑니다.

예시로, A건설사와 B투자회사가 함께 새로운 아파트 단지를 개발하기 위해 조인트벤처를 설립한다고 가정해보겠습니다. A건설사는 건설 노하우를 제공하고, B투자회사는 자본을 제공합니다. 이 프로젝트가 성공적으로 마무리되면, 두 회사는 각각의 투자 비율에 따라 이익을 나누게 됩니다.

2. 부채금융: 빌려서 투자하는 방식

부채금융은 자금을 빌려서 부동산을 개발하거나 구매하는 방식입니다. 쉽게 말하면, "돈을 빌려서 부동산을 사고, 나중에 갚는" 구조입니다. 부채금융의 대표적인 방식으로는 주택저당증권(MBS)과 자산유동화증권(ABS)이 있습니다.

주택저당증권(MBS: Mortgage-Backed Securities)

MBS는 주택담보대출(모기지)을 바탕으로 만들어진 채권입니다. 즉, 은행이 주택담보대출을 해주고 나서, 이 대출들을 모아 증권으로 만들어 판매하는 방식입니다. 이를 통해 은행은 다시 대출해 줄 수 있는 자금을 확보하고, 투자자들은 MBS를 구매하여 이자 수익을 얻을 수 있습니다.

예를 들어, 여러 사람이 은행에서 주택담보대출을 받았다고 가정해보세요. 은행은 이 대출들을 하나로 묶어 "주택저당증권(MBS)"이라는 금융상품을 만들어 투자자들에게 판매합니다. 투자자들은 MBS를 사는 대가로 대출자들이 매달 내는 원리금(이자 포함)의 일부를 받습니다.

자산유동화증권(ABS: Asset-Backed Securities)

ABS는 부동산을 포함한 다양한 자산을 담보로 발행된 채권입니다. MBS와 비슷하지만, 담보가 주택담보대출이 아니라 상업용 부동산, 자동차 할부금, 신용카드 대출 같은 다양한 금융 자산이 포함될 수 있습니다.

한 쇼핑몰 운영업체가 보유한 여러 개의 쇼핑몰에서 나오는 임대료를 담보로 ABS를 발행했다고 가정해봅시다. 투자자들은 ABS를 구매하면 쇼핑몰 임대료에서 발생하는 수익을 나눠 받을 수 있습니다.

3. 메자닌금융: 중간 위험을 감수하는 투자 방식

메자닌금융의 기원과 의미

"메자닌(Mezzanine)"은 본래 건축 용어에서 유래한 단어입니다. 건축에서 메자닌은 1층과 2층 사이에 있는 반층 또는 중간층을 의미합니다. 흔히 백화점이나 고급 건물에서 볼 수 있는 공간으로, 1층과 2층을 이어주는 중간 층으로 디자인되는 경우가 많습니다. 이 층은 상층과 하층 사이의 중간에 위치해 있기 때문에, 바로 위층(2층)이나 아래층(1층)보다 상대적으로 독립적이고 특수한 용도로 사용되는 경우가 많습니다.

여기서 재미있는 점은, 메자닌이라는 개념이 '중간'에 존재하는 특수한 공간이라는 특성 덕분에, "메자닌금융"이라는 금융 방식도 지분금융과 부채금융 사이에 위치한 중간적 성격을 가진 방식으로 사용되게 되었다는 것입니다.

메자닌금융: 중간에 위치한 금융 방식

메자닌금융은 지분금융과 부채금융의 중간적인 위치에 있는 금융 방식입니다. 즉, 부채금융처럼 자금을 빌려주지만, 지분금융처럼 일정한 조건에 따라 주식으로 바꿀 수 있는 옵션이 포함되는 경우가 많습니다. 따라서, 메자닌금융은 고위험 고수익의 특성을 가집니다. 주식으로 전환될 수 있는 권리나 후순위채권의 형태로 이루어지기 때문에, 대출을 해주는 사람은 일반적인 채권보다 더 높은 이자율이나 수익을 기대할 수 있습니다.

대표적인 메자닌금융 방식으로는 전환사채(CB)와 후순위채권이 있습니다.

전환사채(CB: Convertible Bond)

CB는 일정한 조건이 충족되면 채권을 주식으로 전환할 수 있는 사채입니다. 즉, 원래는 돈을 빌려주는 형태이지만, 나중에 기업의 주식으로 바꿀 수 있는 옵션이 포함되어 있어 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

한 부동산 개발업체가 신규 주상복합 건물을 짓기 위해 투자금을 필요로 한다고 가정해봅시다. 이 업체는 투자자들에게 전환사채(CB)를 발행합니다. 투자자들은 채권을 갖고 있다가, 프로젝트가 성공적으로 진행되면 채권을 주식으로 바꿔 큰 수익을 얻을 수도 있습니다.

후순위채권

후순위채권은 기업이 파산할 경우, 다른 채권자들보다 후순위로 변제받는 채권입니다. 대신 이자는 더 높게 받을 수 있는 특징이 있습니다.

예를 들어, 한 부동산 개발업체가 대형 복합 쇼핑몰을 개발하기 위해 자금을 조달해야 한다고 가정해봅시다. 은행에서 1차 대출(선순위채)을 받았지만, 추가 자금이 필요합니다. 이때 투자자들에게 후순위채권을 발행하면, 투자자들은 높은 이자를 받는 대신 더 높은 리스크를 감수해야 합니다.

이렇듯 메자닌금융은 중간적인 위치에 있는 투자자들에게 특화된 방식이며, 일반적으로 더 높은 리스크를 감수하는 대신 더 많은 수익을 기대할 수 있는 기회를 제공합니다. 따라서 부동산 개발 등에서 추가적인 자금을 확보할 때 주로 활용되며, 은행 대출을 받기 어려운 상황에서 자금을 조달하는 중요한 방법으로 사용됩니다.

정리하면...

부동산 금융의 자금조달 방식은 크게 세 가지로 나뉩니다.

• 지분금융: 투자자들이 공동으로 투자하고, 소유권을 나눠 갖는 방식(REITs, 조인트벤처).

• 부채금융: 대출을 기반으로 자금을 조달하는 방식(MBS, ABS).

• 메자닌금융: 대출이지만 주식 전환 등 옵션이 있는 하이브리드 방식(CB, 후순위채권).

각 방식은 리스크와 수익 구조가 다르기 때문에, 부동산 투자자나 개발업체들은 프로젝트의 특성과 목표에 맞는 방법을 선택해야 합니다.