주택 시장의 여과과정 이해하기: 하향 여과와 상향 여과의 역할

주택 시장의 여과과정 이해하기

주택 시장의 여과과정: 주택 순환 이해하기

주택 시장에서 여과과정은 주택의 질적 변화와 가구 이동의 관계를 설명하는 중요한 개념입니다. 이 과정은 주택 시장의 순환을 촉진하고, 주거 환경을 개선하는 데 중요한 역할을 합니다. 이 과정은 시간이 지남에 따라 주택의 상태와 그 주택에 거주하는 사람들의 소득 수준이 변하면서 발생합니다. 이번 글에서는 주택 여과과정의 개념과 그 유형, 그리고 여과과정이 주택 시장에 미치는 영향을 살펴보겠습니다.

여과과정이란?

여과과정이란 주택의 질이 변화하면서 가구가 이동하는 현상을 말합니다. 예를 들어, 소득이 높은 계층의 사람들이 새로운 주택으로 이사 가면, 기존에 사용하던 주택은 소득이 낮은 계층에게 더 낮은 가격으로 팔리거나(매각) 임대됩니다. 이렇게 시간이 지나면서 주택의 소유자나 거주자가 바뀌게 되는 현상이 바로 주택 여과과정입니다.

여과과정은 크게 하향 여과와 상향 여과로 나눌 수 있습니다.

• 하향 여과: 고소득 계층이 사용하던 주택이 저소득 계층의 사용으로 전환되는 경우를 말합니다. 예를 들어, 새로 지어진 아파트로 이사한 고소득 가구가 떠난 빈 집을 저소득 가구가 비교적 저렴하게 사거나(매입) 임대하게 되는 상황입니다. 이로 인해 저소득 가구도 이전보다 질적으로 나은 주택에 거주할 수 있게 됩니다.

• 상향 여과: 저소득 계층이 사용하던 주택이 수선되거나 재개발되어 고소득 계층의 사용으로 전환되는 경우를 말합니다. 예를 들어, 오래된 주택이 리모델링이나 재건축을 통해 새롭게 고급화되고, 이 과정에서 고소득 계층이 그 주택을 사거나(구매) 임대하게 되는 상황입니다.

여과과정과 주택 시장

주택 시장에서 여과과정은 주로 하향 여과를 통해 발생합니다. 이는 고소득 가구가 새 주택으로 이동하면서 남는 빈 집이 저소득 가구에게 넘어가게 되는 현상입니다. 이때, 주택의 빈집이 생겨야 가구 이동이 발생할 수 있는데, 이를 공가연쇄(vacancy chains)라고 부릅니다.

공가연쇄란 주택이 비게 되면, 다른 가구가 그 빈집으로 이동하게 되어 발생하는 연쇄적인 주택 이동 현상을 말합니다. 고소득 가구가 새로운 주택으로 이사하면서 남긴 빈집을 중간 소득 가구가 차지하고, 그 후에 저소득 가구가 또 다른 빈집으로 이동하는 연쇄적인 과정이 공가연쇄의 예입니다. 빈집이 발생하면, 그 빈집을 필요로 하는 가구가 이동할 수 있게 되어, 자연스럽게 주택 시장에서 여과과정이 이어지게 됩니다.

이러한 여과과정은 주택 공급의 연쇄적 효과를 발생시킵니다. 예를 들어, 고소득 계층을 대상으로 양질의 신규 주택이 공급되면, 기존의 주택은 하향 여과 과정을 통해 저소득 계층에게 이전됩니다. 이로 인해 저소득 계층도 이전보다 더 나은 주거 환경에서 생활할 수 있게 되는 것입니다. 따라서 주택 여과과정은 전체적으로 주거의 질을 개선하는 긍정적인 효과를 가질 수 있습니다.

하지만, 하향 여과 과정에서 기존에 저소득층이 거주하던 주택이 재개발되거나 고소득층이 유입되는 경우, 기존 거주자들이 더 저렴한 주거지를 찾아 떠나야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이러한 부정적인 영향도 여과과정의 일부로 발생할 수 있습니다.

또한, 정부가 저소득층에게 보조금을 지급해 소득을 증가시키면, 저소득층이 더 나은 주택으로 이동하고, 기존의 주택을 새로운 가구가 사용하게 되어 하향 여과가 촉진됩니다. 반면, 낙후된 주거 지역이 재개발되면서 상위 계층이 유입되거나, 특정 지역에서 소득이 증가해 고급 주택에 대한 수요가 높아질 때는 상향 여과가 발생할 수 있습니다. 이는 저소득층이 거주하던 지역이 개발되면서 고소득층이 그 지역으로 이주하는 상황을 의미합니다.

여과과정에 영향을 미치는 요인

여과과정에는 여러 요인들이 영향을 미칩니다. 대표적인 요인으로는 다음과 같습니다.

• 인구 구조와 규모: 인구의 연령대나 가구의 크기 변화에 따라 주택의 수요와 이동이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 고령화 사회에서는 노인 가구가 작은 집으로 이동하면서 하향 여과가 발생할 가능성이 큽니다.

• 주택의 노후화 정도: 오래된 주택은 수선이나 리모델링이 필요하게 되며, 이 과정에서 하향 또는 상향 여과가 발생할 수 있습니다. 노후된 주택이 재건축을 통해 고급화되면 상향 여과가 발생하게 됩니다.

• 가구 소득의 변화: 소득이 증가하면 더 나은 주택으로 이동하려는 경향이 커지기 때문에, 여과과정이 활성화됩니다. 반대로, 경제 불황으로 인해 소득이 줄어들면 더 저렴한 주택으로 이동하는 하향 여과가 증가할 수 있습니다.

• 공공기관의 개입: 정부의 주택 정책, 재개발 프로젝트, 보조금 지급 등이 여과과정에 중요한 영향을 미칩니다. 예를 들어, 정부가 저소득층을 위한 임대 주택을 공급하면, 하향 여과가 원활하게 이루어질 수 있습니다. 예를 들어, 정부가 저소득층을 위해 공공 임대 아파트를 제공하면, 저소득층 가구는 더 나은 환경의 주택으로 이동할 수 있게 됩니다. 이를 통해 기존에 저소득층이 거주하던 주택은 다른 가구로 여과되면서 주택 시장의 순환이 촉진됩니다.

맺음말

여과과정은 주택 시장에서 주택의 질적 변화와 가구 이동을 설명하는 중요한 개념입니다. 하향 여과를 통해 저소득층이 이전보다 나은 상태의 주택으로 이동하면서 주거 환경이 개선될 수 있습니다. 상향 여과의 경우, 낡은 주택이 리모델링되어 고소득층이 거주하게 되면 해당 지역의 주거 환경이 전반적으로 고급화되고 인프라가 개선되는 긍정적인 효과를 가져올 수 있습니다. 이러한 여과과정은 정부의 주택 정책이나 경제적 변화에 따라 크게 달라질 수 있으며, 이를 이해함으로써 주택 시장의 움직임을 더 잘 파악할 수 있습니다. 다음 글에서는 저가주택시장과 고가주택시장의 장-단기 효과에 대해 더 자세히 알아보겠습니다. 😊